Embora proprietários de imóveis hipotecados sejam sempre alertados que o primeiro ano de financiamento é o mais difícil, a inadimplência tem, historicamente, alcançado os níveis mais altos no terceiro e quarto anos de financiamento, de acordo com Doug Duncan, economista chefe da Mortgage Bankers Association (MBA). De acordo com o que o tempo passa, as coisas podem caminhar errado”, diz ele.
Há alguns ingredientes que contribuem para isso. Depois de anos de orçamento apertado, os tomadores de financiamentos provavelmente têm uma poupança curta para lidar com situações de eventuais crises. Esse também é o período em que pequenas obras e reparos no imóvel começam a ser necessários. E, finalmente, muitos proprietários passam por mudanças de vida, incluindo casamento ou filhos.
O número de americanos afetados pelos “riscos” dos anos que virão pode ser muito grande. Metade de todas as hipotecas de imóveis têm pelo menos três anos, de acordo com a MBA. Quase $3 trilhões em financiamentos imobiliários foram originados em 2002, $4 trilhões em 2003 e $3 trilhões em 2004. Muitos são financiamentos, mas há também um record de novas compras também.
Além disso, muitas destas transações são consideradas transações de risco, tais como juros ARMs e financiamentos sem entrada. Estudo recente publicado pela Associação Nacional de Corretores de Imóveis(NAR)concluiu que o comprador médio de imóveis novos pagou apenas 2% de entrada em 2005. Ao todo, 43% não deram nenhuma entrada. E de acordo com uma pesquisa da SMR, cerca de 25% dos financiamentos imobiliários eram do tipo “interest-only” (juros apenas), sem redução do saldo devedor. “O mercado costumava oferecer financiamentos do tipo “interest-only” apenas para os candidatos com melhor história de crédito. Isso hoje em dia já não é mais verdade”, explica Stuart Feldstein, fundador da SMR Research.
Financiamentos com taxas ajustáveis correspondem a quase metade, por volume de dólares, dos empréstimos emitidos em 2004 e 2005. Por causa da elevação nas taxas de juros, e a expectativa do mercado de manutenção do movimento de elevação, tais financiamentos serão ajustados para cima, e os pagamentos mensais vão ficar mais altos.
Com um financiamento de $200 mil ajustado de 4% para 6%, a prestação mensal subiria de $955 para $1,2 mil. “Há muitos grupos vulneráveis. Nós encontramos vários clientes que subestimaram seriamente suas futuras prestações em caso de reajuste. Muitos sequer sabiam como calcular suas futuras prestações”, disse Allen Fishbein, diretor de Política de Crédito e Habitação para a Federação de Consumidores da América.
A maioria está segura
Duncan, da MBA observa que 35% de todos os proprietários de imóveis não têm hipotecas e que outros 50% têm financiamentos tradicionais com taxas fixas, o que deixa apenas 15% em situação considerada “de risco”.
