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Brasileiros sentem efeito de crise imobiliária

A “bolha imobiliária” nos Estados Unidos, que vem causando uma queda generalizada no preço dos imóveis, caiu como uma bomba na comunidade brasileira no país. Estima-se que cerca de 1 milhão de brasileiros, entre legais e ilegais, vivem nos Estados Unidos. Destes, quase 300 mil estão no estado de Massachusetts.

Segundo o Centro do Imigrante Brasileiro em Massachusetts, pelo menos 25 mil brasileiros pagam hipoteca – o financiamento imobiliário americano – e muitos estão passando sérias dificuldades e até perdendo os imóveis que compraram.

Segundo Fausto da Rocha, diretor do Centro do Imigrante, quem refinanciou o imóvel para pagar dívidas nos últimos anos – apostando que o mercado imobiliário continuaria aquecido – se deu mal. “Eu mesmo já levei três brasileiros para decretar falência. E outros simplesmente deixaram a casa e as dívidas e voltaram para o Brasil”, ressalta Fausto. “O problema é que muita gente não olhou os juros e as condições antes de comprar o imóvel. Eles foram levados pelo papo dos corretores de imóveis.”

Sentindo na pele
“Eles”, no caso de Fausto, é um eufemismo para “nós”. O diretor do Centro do Imigrante contou que terá que quitar as dívidas que tem no cartão de crédito para mostrar que é “bom pagador” e poder refinanciar a casa onde mora pela segunda vez, com juros menores. Ele tem uma dívida de US$ 370 mil do financiamento da casa onde mora com a mulher e três dos seis filhos. Mas, por causa do seu perfil de crédito, visto como de “alto risco”, paga juros de até 12% ao ano na hipoteca – a mesma taxa cobrada por bancos brasileiros para financiamentos do gênero.

Fausto diz ter caído na principal armadilha do crédito norte-americano – refinanciar a dívida da casa própria para pegar dinheiro e quitar outras dívidas. O primeiro refinanciamento da casa onde mora, feito há dois anos, foi feito para pagar dívidas de consumo. Ao refinanciar o imóvel, ele recebeu US$ 70 mil, mas a nova hipoteca se mostrou bem menos vantajosa. A prestação da casa, que era de US$ 1,2 mil, passou para US$ 3,5 mil. E, como o plano que Fausto escolheu prevê o reajuste da prestação, ele poderá ter de pagar, em alguns anos, até US$ 4,3 mil ao mês.

Com o salário que ele recebe no Centro do Imigrante e o trabalho da esposa como faxineira, ele diz que um aumento na prestação está totalmente descartado. “Ou eu pago os cartões de crédito e refinancio o imóvel mais uma vez ou eu perco a casa”, resume Fausto. Se não conseguir reestruturar a dívida, fica com um “mico” na mão. Com o desaquecimento imobi-liário, o brasileiro acabou com um financiamento de US$ 370 mil para um imóvel que vale hoje US$ 320 mil.

De acordo com especialistas, a situação de Fausto e de outros brasileiros em dificuldades financeiras nos Estados Unidos reflete o problema da economia norte-americana como um todo: alto consumo, baixa poupança – com dívidas no cartão de crédito e financiamento imobiliário pouco sobra para guardar – e, conseqüentemente, dívidas muito além do orçamento doméstico.

Planejamento e informação valem ouro
O Gazeta entrevistou com exclusividade o Senior Mortgage Banker da MSG Mortgage Company, listada pela revista Broker no ranking das principais empresas de financiamento imobiliário da Flórida em 2005. Leandro Oliveira explica porque muitos compradores de imóveis passam a ter dificuldades para pagar suas prestações e orienta sobre o momento certo de refinanciar. Confira abaixo a entrevista:

Gazeta-No quarto trimestre de 2006, 4,95% dos empréstimos imobiliários não foram pagos, atingindo o nível mais alto de inadimplência em mais de três anos no país. Em sua opinião, a que se atribui esta situação?

Leandro Oliveira – Todos os mercados são regidos pela lei da oferta e da procura., e tivemos a partir de 2002 um salto na procura de imóveis, porque a economia do país pendeu para esse tipo de investimento. Primeiro por investidores americanos, muitos em fase de aposentadoria (babyboomers) e que vêem no mercado imobiliário uma forma de garantia de rendimentos e, finalmente pelos imigrantes e estrangeiros que viram nisso uma grande oportunidade de negócio nos EUA. Com a procura aumentando, os precos também foram acompanhando e subindo. Diversos programas foram criados para facilitar e acoplar uma grande demanda existente.

Um dos mais conhecidos e cobiçados programas usados foi o Option Arm, que é o pagamento de juros a partir de 1%, 2 ou 3 anos (ARM) Ajusted Rate Mortgage, financiamentos de 40 e 50 anos fixos. Esses foram e são os mais comuns e mais acessíveis a todos e aí podemos comprar casas de valor mais alto pagando uma prestação mais baixa. Com esse tipo de programa, agora começaram a vencer seus prazos, e aí vêm o aumento da prestação, e o grande distúrbio. Além disso, o mercado virou a favor do comprador ( que hoje praticamente não existe ), e isso tem causado o maior dos distúrbios para aqueles que têm necessidade de vender e acabam vendendo por um preço muito menor do que o imó-vel vale, causando uma baixa nos preços.

Outro grande problema enfrentado pelos donos de imóveis foi o aumento abusivo nos seguros e nos impostos (IPTU). Tivemos condados nos quais o aumento foi mais de 100% ao ano. Mas, com as novas leis estaduais, cremos que deveremos ter uma redução nos impostos. Isso, com certeza. ajudará grandemente na aquisição da casa própria, porque só o IPTU representa uma fatia de 15% a 20% da prestação.

Gazeta – A maior parte da ina-dimplência refere-se aos empréstimos subprime, para baixa renda. Esta inadimplência pode ser uma tendência neste segmento?
L. O. – Os empréstimos oferecidos no mercado subprime são para pessoas que não têm bom crédito, crédito estabelecido ou não podem comprovar renda. As ca-racterísticas de um cliente nesta posição invocam num risco maior para os bancos, porque se a pessoa não tem estabilidade e solidez, é lógico que poderá ter dificuldades para pagar as prestações. Por isto, o mercado subprime atravessa este momento de dificuldades e de instabilidade.

Gazeta – Quais são os enganos mais comuns cometidos por quem entra em um financiamento imobiliário sem ter informações de como funciona essa mecânica nos EUA?
L. O. – As pessoas precisam ser informadas claramente sobre os custos de sua aplicação, bem como sobre os impostos, seguros e associações e seus valores e restrições. Quando a pessoa compra uma casa os termos precisam ser bem claros. Assim, as responsabilidades assumidas são programadas, e aí fica mais fácil cumprí-las. Caso ela venha vender ou refinanciar o imóvel antes do tempo prescrito no contrato assinado com o banco, ela precisa saber da responsabilidade e dos deveres a serem cumpridos.Geralmenteas as multas são de dois ou três anos, com a penalidade podendo ser de até seis meses de prestação. Todos estes detalhes devem ser avaliados de acordo com o perfil e a nescessidade do cliente.

Gazeta – Quais são as modalidades de financiamento imobiliário existentes hoje no mercado?
L.O – As opções são muitas e todas plenamente adequadas às possibilidades de cada comprador.Temos financiamentos de 30, 40 ou até 50 anos, além das já mencionadas no parágrafo anterior. Existe também o chamado pagamento de interest only ou seja somente os juros.A prestação fica mais em conta, porque a pessoa só envia mensalmente o valor dos juros, não amortizando o valor devedor.

Gazeta – Quais são as modalidades que não se aplicam àqueles compradores de imóveis que não têm histórico de crédito, ou não têm como comprovar renda ou documentação?
L . O – Há opções para todos. Para aqueles que não têm histórico de crédito, o financiamento pode ser feito com a modalidade de crédito alternativo, na qual podem ser usadas as contas de telefone, luz, seguro de carro, tv a cabo, compra de carro não reportada, etc. Há também programas que não exigem comprovação de renda, e somente é nescessário comprovar um empregador e as reservas a serem usadas.

Gazeta – Quando é hora de refinanciar?
L. O – Normalmente, é requerido um prazo mínimo de seis meses após o financiamento. Após este prazo, se a pessoa tiver uma valorização de seu imóvel, pode obter um dinheiro para pagar contas, reformar a casa, comprar outro imóvel, pagar débitos em cartão de crédito, enfim, planejar de uma maneira adequada as suas prioridades. Pode também buscar o refinanciamento somente para abaixar os juros.

Quando as pessoas compram pela primeira vez um imóvel muitas vezes, por questões circunstanciais, não conseguem as melhores condições. Fazendo um refinanciamento depois de um, dois ou três anos, ela já terá crédito, trabalho e uma valorização na propriedade e, assim, terá o programa ideal de refinanciamento.

A bolha

A bolha do mercado imobiliário se formou nos últimos cinco anos, quando linhas de financiamento se multiplicaram até para quem já estava coberto de dívidas. Com uma série de linhas de crédito disponíveis, muita gente acabou refinanciando o imóvel para pagar dívidas, sem necessariamente deixar de usar o cartão de crédito depois disso. Agora, com a redução das opções de financiamento de imóveis, por causa do aumento na inadimplência, a possibilidade de pagar um financiamento contraindo outro desapareceu.

Em outras palavras, “a casa caiu”. Segundo Renato Baumann, diretor da Comissão Econômica para a América Latina (Cepal), órgão ligado à Organização das Nações Unidas (ONU), o que a economia norte-americana corre o risco de viver é o efeito “castelo de cartas”. “Os indivíduos que eram considerados de risco estão deixando de pagar. A pergunta que se faz agora é até que ponto isso afetará a economia como um todo”, explica.

Ou seja: será que, ao não poder mais pagar as dívidas da casa, o americano deixará de ir ao shopping center, freando o consumo da família, o principal motor da economia americana? Nos últimos anos, o consumo esteve tão aquecido que a economia simplesmente não deu conta de produzir tudo o que seus habitantes queriam comprar.

Resultado: as importações americanas aumentaram e o consumo de mercadorias chinesas nunca foi tão grande no país. Isso causou um déficit comercial recorde de US$ 763,6 bilhões no ano passado.

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